市場環境調査の重要性、松江市の状況

例えば、入居需要のない地域にマンションを建設しても当然経営は成り立ちません。
また、入居需要があったとしても、需要に合わない建物を建てても同じです。
市場性を十分に分析し、入居者ターゲットを明確にして初めて経営が成り立つのです。

賃貸マンションの建設を計画している場所はどんな環境にあるのでしょうか？
信頼できるビジネスパートナーに「市場環境調査報告書」を依頼されることをおすすめします。

 1.　交通のアクセス
 2.　人口動向・世帯数動向・結婚届け出数
 3.　貸家率（貸家戸数/全世帯数）
 4.　周辺利便性
 5.　周辺物件調査　家賃
 6.　周辺物件調査　間取り
 7.　周辺物件調査　構造
 8.　周辺物件調査　入居状況
 9.　入居者ニーズの把握
10.　所見

街を歩いていると、よくこんなところにアパートを建てたなぁ、と思う物件がありますよね。自分だったら絶対にこんなところに住まないと思える場所です。
こういう物件は、社宅等で建てられていればまだ良いのですが･･･。
そして、行く末は入居者が入らないために家賃がどんどん下げられ、何のためにアパートを建てたのか分らなくなってしまう経営者感覚のないマンション事業になってしまうのです。
賃貸マンション経営は、大事な家族の将来のために行う事業ですので一度建てたら、20年も30年も経営していくものです。
「経営感覚」を常に持って運営しているオーナーさんは、やはり成功大家さんになっているのです。

まつえ快適住環境研究所では、実際に現地を歩いて調査する地元ならではの細かい市場環境調査を行っていますので、ぜひご相談ください。

１、人口動向・世帯数動向
日本の人口は現在約１億２５００万人といわれています。
全国的に見ますと人口は一部の地域を除き、ほとんどの地域で２００６年７月以降減少傾向に転じています。

賃貸事業は人口も関係しますが、もっとも気に留めたい数字は世帯数です。

全国的に世帯数は２０２５年くらいまで伸びます。しかしその後はゆっくりと下降傾向にあります。

要するに、いま何も考えずに、建てれば入る地域でも１０年後・１５年後には選ばれるものしか残れない状況が見られる様になります。

この人口動向・世帯数動向のページでは全国に対しての松江市のランキング比較からエリア別・町別の細かい人口・世帯数まで調査いたします。

２、利便性・周辺施設
対象地を中心として、周辺にどのような施設や建物があるのか距離はどれくらいなのかといったものを調べていきます。

主な調査項目として下記のようなものが近隣にあるかを調べます。

（１）公共施設
　　　役所・公民館・図書館・保健所・スポーツセンターなど
（２）金融機関・郵便局
　　　銀行・信用金庫・郵便局・キャッシュディスペンサーなど
（３）医療施設
　　　総合病院・外科・内科・耳鼻科・歯科・眼科・小児科等
（４）商業施設
　　　スーパーマーケット・コンビニエンスストア・ホームセンター・ドラッグストア等

どのような活用方法が一番適しているのか？どのようなターゲットが良いのか？という事を考えるための判断材料となります。

３、貸家率（貸家分/全世帯数）
対象地周辺エリアの【全世帯数に対する共同住宅の割合】【間取別の割合】【民間アパート・マンションの構造別の割合】を調べていきます。この調査で賃貸アパート・マンションの市場規模・現在の間取り状況・構造体が分かります。

 

４、周辺物件調査(家賃・構造・入居状況)
周辺物件調査では、家賃・構造・入居状況を調べます。

（１）構造別（木造・軽量鉄骨・鉄筋コンクリート）
（２）間取り別（１Ｒ・１Ｌ・１ＬＤＫ・２Ｌ・２ＬＤＫ・３Ｌ・２ＬＤＫ）
（３）地域別　（駅からの距離・単身エリア・ファミリーエリア）

この調査結果によって、その地域の適正間取りと適正家賃を考えていきます。また、その地域で空室の多い間取りの原因を検証し、人気の高い間取りの入居者ニーズ等をリサーチして満室経営の方向性を模索します。

５、入居者ニーズの把握
賃貸経営を行おうと考えた時に不安に感じる事の多くに、「建てて本当に入居者が入るのかなぁ」と言う事ですよね。

よく「賃貸マンション事業は後出しジャンケンだ」などと言われますが、これはよくデータを見て研究し、その時代時代の入居者ニーズを先読みしていくことだと思います。

なぜかというと、賃貸経営の成功は「入居者から長期に渡って安定した賃料が入ってくること」であり、その原資となる収入は、間違いなく入居者の家賃だからです。

今の時代は、昔のように、「マンションを建てたから入居させてあげてもいいよ」というオーナーが入居者を選ぶ時代から「こんなマンションに住みたくない、私達はこういうマンションに住みたいんだ」というような入居者が物件を選ぶ時代に様変わりしてしまったのです。

結論から申しますと、入居者目線のマンションを建てれば、いつでも満室なので家賃を下げることがないということです。

どのような物件を建てれば長く住み続けてもらえるのか、その仕掛け（ニーズ）を探っていきます。

６、所見・まとめ
最後に、調査結果のデータのまとめと、それに基づく所見を述べさせていただきます。

「松江市の状況」
松江市は宍道湖と中海に挟まれた地域に広がる都市で、島根県の県庁所在地。山陰地方の中核都市です。市街地は大橋川により南北に二分され、北側を橋北(きょうほく)、南側を橋南(きょうなん)と呼ばれております。

人口の推移について国勢調査を基に見てみますと、前々回調査の平成12年の199,289人(合併前の旧町村を含む)から徐々に人口が減り始め、現時点(平成22年)で193,331人となりました。

一方、世帯数は平成12年が72,189世帯、平成17年が73,717世帯、平成22年は76,524世帯と徐々に増加しております。人口が減少しているのにもかかわらず、世帯数が増加しているのは、核家族化が進み、３〜５人世帯が減り１〜２人世帯が増えたためです。

松江市の人口及び世帯数の推移
 

※平成12年以前は合併前の旧町村を含む。

民間アパートの状況を橋北地区と橋南地区に分けて、
１、全世帯数に対する共同住宅の割合
２、民間アパートの構造別割合
３、間取り別の割合
についてそれぞれ見ていきましょう。

●橋北地区（母衣・城北・内中原・川津・法吉　各小学校区）
●橋南地区（乃木・津田・大庭・古志原・中央・雑貨・竹矢・忌部　各小学校区）

松江の状況をほんによう調べとらいねぇ〜。

【全世帯数に対する共同住宅の割合】

※共同住宅の戸数には空室を含みません
※橋北Ｈ22.7.20現在、橋南Ｈ21.12.20現在

【民間アパートの構造別割合】

【間取別の割合】

民間アパート状況（橋北）拡大は→

民間アパート状況（橋南）拡大は→

まつえ快適住環境研究所では、自分の土地がどのような活用に向いているのかを調べる市場環境調査(市場環境調査ページへリンク)を行っております。市場環境調査では、対象地を中心としてより詳しいデータをお出しします。

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